400 multifamiliares este año en sólo 5 distritos

EL COMERCIO. Lima cambia de perfil

Solo en cinco distritos se construye 400 edificios multifamiliares este año
Una nueva zonificación alienta el crecimiento vertical de la ciudad. Redes sanitarias necesitan ser renovadas para cubrir la demanda

Por Iván Herrera Orsi

Carlos Neuhaus, ex alcalde San Isidro, recuerda que un día, en su segunda gestión, una vecina lo llamó a las siete de la mañana para denunciar que se había quedado enjabonada. Corría el año 1992, pero no el agua por su ducha. Los edificios se habían multiplicado en el distrito al punto en que las redes sanitarias no dieron para más.

"Comprobamos que los desagües estaban colmatados y algunas tuberías de agua llevaban barro", dice Neuhaus. El concejo distrital decidió entonces impulsar la creación de una asociación civil que se encargó de reemplazar las redes y de construir los pozos que se requería, con financiamiento de las inmobiliarias. No se lavó las manos ante la escasez de agua.

LA CIUDAD SE EMPINA
Lima vive un nuevo 'boom' inmobiliario y cabría preguntarse si lo que ocurrió en San Isidro se podría repetir; si la multiplicación de edificios de vivienda podría desbordar los servicios disponibles.

El último censo de edificaciones de la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco) mostraba que, a julio del 2006, se ofrecía en Lima y el Callao 12.479 departamentos y apenas 1.601 casas. El número total de viviendas había crecido en más de 13% respecto al año anterior. Y, según José Luis Ayllón, asesor técnico de Capeco, todo indica que las cifras seguirán en aumento.

"La actividad recién está comenzando. Cada semana veo una casa demolida en Miraflores o Magdalena. La construcción también continuará creciendo en Jesús María, especialmente en la zona de San Felipe ", pronostica

San Felipe. Una vecina de esta avenida nos dijo: "¿Contra esto qué puedo hacer? No puedo hacer nada", mientras señalaba un edificio levantado a pocos pasos de su casa. Uno de tantos, porque en la avenida pudimos contar más de diez edificios, varios de los cuales superaban los 15 pisos.

El Campo de Marte se ha convertido en otro de los escenarios preferidos por los inversionistas, pero los proyectos no se limitan a estos dos sectores. La gerencia de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de Jesús María autorizó 45 complejos multifamiliares en el 2006 y, en lo que va del año, 16.

Démosle una rápida mirada a otros distritos. En Pueblo Libre, por ejemplo, que no es uno de los destinos favoritos de quienes buscan departamentos Mivivienda, pero donde los edificios se reproducen en avenidas como Bolívar y Paso de los Andes, se ha otorgado a estas alturas del año 20 licencias de construcción para multifamiliares. El año pasado se entregó 35. Y en San Miguel, que sí es uno de los distritos más solicitados por quienes persiguen una casa propia, se construye por estos días 17 edificios.

Esta es prácticamente la misma cantidad de licencias emitidas en Magdalena en los últimos meses para obras de ese tipo; sin embargo, ni siquiera se acerca a la que se registra en Surco: nada menos que 340 entre enero y junio.

Los cambios de zonificación aprobados recientemente prometen elevar la talla de las edificaciones. La ordenanza metropolitana que ajusta la zonificación en Los Olivos, Independencia y San Martín de Porres alienta el crecimiento vertical en Lima norte; y también en los barrios tradicionales se apunta en esta dirección. Funcionarios municipales de Pueblo Libre y de Jesús María dijeron que en determinados sectores ahora se permite construir más alto sobre lotes de menores dimensiones.

AGUA PARA TODOS
El decano del Consejo Departamental de Lima del Colegio de Ingenieros, Javier Piqué, y el urbanista Jorge Ruiz de Somocurcio coinciden en subrayar que el crecimiento vertical es una tendencia positiva para la ciudad. Dotar de servicios básicos a una población desperdigada en una extensión muy vasta es demasiado oneroso. Y hay que considerar que no hace muchos años Lima era la metrópoli con menor densidad demográfica de la región, según indica Ruiz de Somocurcio. En ese contexto, los proyectos multifamiliares han contribuido a aliviar el déficit de vivienda en la capital.

El riesgo está en que estas construcciones no tengan una planificación que garantice una adecuada calidad de vida para los vecinos. "Si el crecimiento inmobiliario no llega aparejado de una reconversión de los servicios, en pocos años puede haber problemas de abastecimiento", advierte el urbanista.

El agua y el desagüe son los principales motivos de preocupación. Al respecto, el ingeniero Javier Piqué y los representantes de varias comunas consultados enfatizan que, antes de autorizarse una construcción, se exige al promotor de la obra que presente documentos de Sedapal y de la respectiva compañía de electricidad en los que conste que la demanda del edificio podrá ser atendida. Lo inquietante es que, antes de la crisis de San Isidro, Sedapal había emitido informes positivos.

Hilda Abuid, vocera de Sedapal, explica que entre 1997 y el 2000 se tendió 10 nuevas redes matrices, equivalentes a 100 kilómetros de tuberías, y se rehabilitó los sistemas de agua y alcantarillado en 12 distritos. Ello implicó reemplazar instalaciones antiguas por otras de mayor capacidad. Según Abuid, estas medidas--sumadas a la tecnología que permite dosificar el volumen de agua por sectores-- asegura que el suministro se mantenga a pesar de la proliferación de edificios.

Esto no basta, opina Ruiz de Somocurcio. Hay tramos en la zona central de Lima en las que las redes siguen siendo obsoletas, mientras que en el cono norte persiste la escasez, dice. Es cierto. Abuid admite que en Magdalena hace falta cambiar los colectores de desagüe; y que en los distritos del norte se necesita renovar las tuberías. Por lo pronto, se ha optado por efectuar mejoras en la medida en que lo requieran los proyectos inmobiliarios que se presentan. Las constructoras asumen el costo.

¿AL FONDO HAY SITIO?
Además de los servicios sanitarios, la oferta de departamentos pone a prueba la capacidad de las vías colindantes, de los espacios de parqueo y de las áreas verdes. En cuanto a lo primero, vale la pena destacar una disposición de la Municipalidad de Surco: los proyectos más grandes están obligados a presentar un estudio de vialidad.

En cuanto a las áreas verdes y de recreación, esta necesidad empieza a ser atendida, al menos en parte, dentro de los propios complejos multifamiliares. En Jesús María preparan una ordenanza para forzar a las constructoras a incluir dichos espacios en sus proyectos. Más problemático se ve el tema de los estacionamientos. Pese a algunos avances, para Ruiz de Somocurcio las normas sobre el número mínimo de áreas de parqueo por vivienda son todavía laxas. O poco realistas. La falta de previsión amenaza con convertir más calles en cocheras.

Una simplificación polémica
El 30 de mayo, la Comisión de Vivienda y Construcción del Congreso aprobó un dictamen que ha alborotado el corrillo de los profesionales del sector. El dictamen corresponde al proyecto de Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, presentado por el Poder Ejecutivo y que, según el viceministro de Vivienda y Urbanismo, Jesús Vidalón, pretende combatir la informalidad.

La iniciativa busca simplificar los procedimientos para la emisión de las licencias de habilitación urbana y edificación e incluso establece la aprobación automática para lotes pequeños. Para proyectos más complejos, contempla una visita de inspección previa que --esta es otra novedad-- podría estar a cargo de las actuales comisiones técnicas, integradas por delegados de los colegios profesionales, o de los nuevos revisores urbanos: profesionales inscritos en la municipalidad para desempeñar esta tarea.

"En la actualidad, solo el 30% de las edificaciones cuentan con licencia", comenta el funcionario. Ã?l afirma que la simplificación facilitará que los proyectos sean registrados en los municipios y que se pueda ofrecer a los sectores de menores recursos la asistencia de un profesional.

El Colegio de Ingenieros se opone a esta iniciativa: duda que la reforma ayude a la formalización y teme que el cambio afecte la calidad y la seguridad de las obras. Según indica, la comisión parlamentaria no le dio la oportunidad de expresar su opinión.

CLAVES
Cuestión de preferencias
4 La Municipalidad de San Borja promulgó en julio del año pasado una ordenanza que limita a ocho pisos la altura de las construcciones en el distrito. Frente a parques, no pueden medir más de cuatro pisos.

4 Según una investigación de Capeco, a julio del 2006, el 37% de los hogares limeños esta interesado en adquirir o alquilar una vivienda.

4El 68,7% de quienes buscan una vivienda prefieren departamentos con un área de entre 76 y 100 m2.

4El 70% de los demandantes de viviendas multifamiliares desean departamentos con un mínimo de cuatro habitaciones.

4Un 25% de quienes están interesados en conseguir una vivienda quieren adquirir un estacionamiento junto con el inmueble. El 16% de ellos prefiere que sea techado.